La crise immobilière semble bien loin d’être terminée. Entre octobre 2023 et septembre 2024, les ventes de terrains constructibles ont connu une chute vertigineuse de 37 %, une baisse marquée par les chiffres publiés par les Notaires de France. Ce phénomène s’inscrit dans un contexte plus large de ralentissement des constructions de maisons et de répercussions des politiques gouvernementales. Ces chiffres témoignent des difficultés économiques actuelles qui pèsent sur le marché immobilier français.
Un effondrement des ventes de terrains constructibles
Selon les données de septembre 2024, 43 000 terrains constructibles ont été vendus sur les 12 derniers mois, contre 68 000 pour la même période de l’année précédente, soit une baisse d’environ 37 %. Plus frappant encore, par rapport à la période de mi-2022 à mi-2023, cette chute atteint jusqu’à 43 %. Cette tendance lourde révèle un déclin constant des ventes de terrains, une situation qui s’ajoute à la crise de la construction de maisons individuelles. La Fédération française du bâtiment (FFB) fait état d’une chute significative dans la vente de maisons, que ce soit en lotissement ou isolées, où le nombre de ventes est désormais deux à trois fois inférieur à la moyenne historique du secteur.
Les raisons de ce déclin sont multiples et trouvent leur origine dans la hausse des coûts de construction, combinée à l’augmentation des taux d’intérêt qui limitent le pouvoir d’achat des ménages. En effet, les Français sont de moins en moins nombreux à pouvoir accéder à la propriété, freinés par des prix de l’immobilier trop élevés et des conditions d’emprunt devenues plus contraignantes. Ce phénomène impacte particulièrement les ventes de terrains constructibles, d’autant que le prêt à taux zéro (PTZ) ne concerne plus que les zones urbaines denses et l’habitat collectif depuis janvier 2024.
Une politique foncière qui aggrave la situation
Les politiques mises en place par le gouvernement jouent également un rôle central dans la crise. Depuis l’entrée en vigueur de l’objectif de « zéro artificialisation nette » (ZAN) des sols, visant à stopper l’étalement urbain d’ici 2050, la demande de terrains constructibles a encore été freinée. L’idée de renaturer autant de terrains que ceux urbanisés dans les 26 prochaines années inquiète certains professionnels. Jean Guiony, urbaniste et président de l’Institut de la transition foncière, pointe que cette mesure, bien que louable, risque de priver de nombreux Français de la possibilité d’accéder à la propriété.
Frédéric Violeau, responsable des statistiques immobilières pour le Conseil supérieur du notariat (CSN), s’inquiète également de l’impact de ces politiques. Bien que l’intention de préserver les espaces naturels soit légitime, il estime que ces mesures ne devraient pas empêcher l’accession à la propriété. La baisse des ventes de terrains ne résulte pas seulement de l’artificialisation des sols, mais aussi de l’évolution du marché immobilier, du pouvoir d’achat et des coûts de construction.
Un marché de terrains qui se polarise : plus petit, plus cher
L’immobilier subit une réorganisation à la fois géographique et économique. En effet, la superficie moyenne des terrains achetés a diminué pendant une période, mais depuis 2020, elle augmente à nouveau, pour atteindre 920 m² en 2024. Cependant, ces terrains, désormais plus petits, se trouvent de plus en plus dans des zones urbanisées, donc plus chères. Le prix moyen d’un terrain constructible a d’ailleurs plus que doublé entre 2000 et 2008, et continue d’augmenter. En 2024, il s’élève à 84 100 euros, un montant prohibitif pour de nombreux ménages.
Cette tendance à l’augmentation des prix et à la réduction des surfaces disponibles explique en grande partie la difficulté d’accès à la propriété pour de nombreux Français. Le marché des terrains est devenu un véritable casse-tête, non seulement pour les particuliers, mais aussi pour les promoteurs qui se voient contraints de réorienter leurs stratégies face à une demande de plus en plus limitée.
Le bilan de l’immobilier en 2024 : une année sombre pour l’accession à la propriété
Dans ce climat difficile, les perspectives restent incertaines. Selon les Notaires de France, les ventes de logements anciens ont chuté de 17 % en 2024, une baisse qui montre l’étendue de la crise du marché immobilier dans son ensemble. Dans le même temps, les solutions comme la densification, la transformation de bâtiments existants ou la reconversion de logements vacants sont mises en avant comme alternatives pour pallier le manque de nouvelles constructions. Mais ces solutions ne suffisent pas à compenser le manque de terrains constructibles, ni à relancer un marché trop impacté par les augmentations de prix et de taux d’intérêt.
En conclusion, bien que les politiques gouvernementales visent à préserver l’environnement, elles viennent ajouter une pression supplémentaire sur un marché immobilier déjà sous tension. Les Français doivent faire face à une double contrainte : celle des prix, toujours plus élevés, et celle des nouvelles réglementations, qui limitent l’accès à la propriété. L’immobilier neuf, qu’il s’agisse de terrains ou de maisons, semble donc être au cœur d’une crise dont l’issue reste incertaine.
